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中國(guó)投資者在全球化配置資產(chǎn)的首選國(guó)家是美國(guó)，配置資產(chǎn)大多以購(gòu)房為主。 那么，在美國(guó)購(gòu)房，和國(guó)內(nèi)有什么不同？到底需要繳納哪些稅種？今天就給大家梳理一下。
以投資類房產(chǎn)為例，即買房之后客戶將房產(chǎn)出租出去，幾年之后將房產(chǎn)轉(zhuǎn)售出去。這種情況不同于移民客戶買房自住的需求，買房自住只需要按時(shí)繳納房產(chǎn)稅,其他稅務(wù)類別很少會(huì)涉及到。而在美國(guó)的投資類房產(chǎn)，相關(guān)交易行為會(huì)和以下這些稅種打交道。 一、個(gè)人所得稅（Income Tax） 在美國(guó)買房之后，如果將其出租，出租所產(chǎn)生的收入需要繳納個(gè)人所得稅。個(gè)人所得稅分為聯(lián)邦個(gè)人所得稅和州個(gè)人所得稅。 2聯(lián)邦個(gè)人所得稅是必須要交的，但州個(gè)人所得稅不僅稅率比聯(lián)邦要地的多，有的州甚至不需要交。例如加利福尼亞州的個(gè)人所得稅稅階從1%到12.5%。但是有些州得克薩斯州和佛羅里達(dá)州等州是不需要交個(gè)人所得稅的，所以，更多精明的投資者會(huì)選擇德州和佛羅里達(dá)州去投資置業(yè)。 中國(guó)投資者在繳納聯(lián)邦和州個(gè)人所得稅的時(shí)候，需要注意以下幾點(diǎn)： 1、美國(guó)的稅務(wù)年度是從每年的1月1日截止到當(dāng)年的12月31日。 2、每年的報(bào)稅截至日期，對(duì)于美國(guó)居民（持有美國(guó)護(hù)照）截止日期是每年的4月15日午夜12點(diǎn)；對(duì)于非美國(guó)居民報(bào)稅的截止日期是每年的6月15日。 3、無論是美國(guó)居民還是非美國(guó)居民（中國(guó)投資者）都必須要申請(qǐng)納稅人識(shí)別號(hào)，也叫稅號(hào)。中國(guó)人在美國(guó)出租自己的房產(chǎn)，稅務(wù)部門需要扣除租金收入的30%作為預(yù)扣稅，如果有了稅號(hào)，再收租金就不需要繳納預(yù)扣稅了。預(yù)扣稅在個(gè)人申請(qǐng)到稅號(hào)之前也是可以找國(guó)稅局退稅的，但是操作非常繁瑣，所以建議中國(guó)投資者在房屋出租之前就申請(qǐng)稅號(hào)。 4、美國(guó)國(guó)稅局規(guī)定，根據(jù)個(gè)人收入情況，對(duì)個(gè)稅有一定的免稅額，2017年度美國(guó)國(guó)稅局規(guī)定個(gè)人的免稅額度是每人每年$4050。即如果年納稅額少于4050美金，那么房產(chǎn)出租人就不必繳納個(gè)人所得稅。不過還是需要報(bào)稅，只是所繳納的稅款為0。
二、資本增值稅 （Capital Gains Tax） 投資者持有的美國(guó)房產(chǎn)如果想要賣出，房產(chǎn)的增值部分需要繳稅。如果持有房產(chǎn)一年以上，繳納的是資本所得稅，增值部分在37,951～418,400美元，稅率為15%；增值部分高于418,401美元的，稅率為20%；資本所得稅的個(gè)人免稅額依然是$4050；如果是一年之內(nèi)賣出，增值部分的收益按照個(gè)人所得稅來征收，對(duì)于投資者來說，將多付不少稅金，非常不劃算。
此外，由投資所得到的額外收入，如股票、地產(chǎn)、債劵、共同基金、藝術(shù)品和其他任何有價(jià)值的東西等，每年必須申報(bào)。但申報(bào)與繳稅是兩回事，也就是說有可能不需要繳稅。
三、房產(chǎn)稅 （Property Tax） 美國(guó)和加拿大都有房產(chǎn)稅，這個(gè)稅收是投資者作為房子的業(yè)主每年都需要交給國(guó)稅局的。如果有欠款記錄，將影響投資者的信用記錄，以后要申請(qǐng)美國(guó)移民，有可能被拒簽，向銀行申請(qǐng)貸款也有可能被拒絕。如果房產(chǎn)稅拖欠久了，政府有權(quán)利拍賣你的房產(chǎn)。所以房產(chǎn)稅一定要按時(shí)交，不能拖欠。 各州的房產(chǎn)稅率各不相同，加州的房產(chǎn)稅率一般在1.2%上下，佛羅里達(dá)州房產(chǎn)稅大約在1.75%上下，紐約州的房產(chǎn)稅率在1.9%左右，德克薩斯州的房產(chǎn)稅率2%～3.75%不等。有的新開發(fā)的大社區(qū)的房產(chǎn)，除了房產(chǎn)稅之外，還會(huì)收房產(chǎn)的附加稅（CFD或Mello-Roos）。稅收的主要用途是作為社區(qū)發(fā)展的費(fèi)用，用于修建和維護(hù)當(dāng)?shù)氐墓苍O(shè)施，如馬路、路燈、警察局、醫(yī)院、學(xué)校、公園等等。社區(qū)發(fā)展稅不像房產(chǎn)稅是永久征收，會(huì)有固定的征收年限，如30年。
四、關(guān)于轉(zhuǎn)售房產(chǎn)的稅例第1031條（Section 1031） 投資者用于商業(yè)或者投資的房產(chǎn)在轉(zhuǎn)售時(shí)，如果新購(gòu)置的房產(chǎn)與賣出的房產(chǎn)等值或者價(jià)格高于舊有房產(chǎn)，就可以避免繳納舊有房產(chǎn)增值所產(chǎn)生的資本所得稅，但必須符合以下條件： 1、舊有房產(chǎn)出售后的45天之內(nèi)需要指定新購(gòu)置房產(chǎn)； 2、在180天內(nèi)需要完成過戶。 投資者在出售舊有房產(chǎn)所得到的收益全部用于購(gòu)置新房產(chǎn)，理論上投資者并沒有多余的收入產(chǎn)生，所以也沒有可以納稅的稅基，因此投資者可以不用繳納資本所得稅。建議具體的操作去咨詢相關(guān)專業(yè)人士。
五、外資房產(chǎn)投資預(yù)扣稅（Foreign Investor Withholding Tax） 美國(guó)的《外國(guó)投資者預(yù)扣稅法》（Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 ，F(xiàn)IRPTA）屬于聯(lián)邦稅法，目的是杜絕外國(guó)人、非永久居民和外國(guó)企業(yè)在出售房地產(chǎn)時(shí)偷稅漏稅。根據(jù)規(guī)定，任何買家從外國(guó)籍的賣家中買房，就必須從合同成交額中預(yù)扣15%的稅（這個(gè)數(shù)字在2016年2月17日之前是10%），并且還要在成交后的20天內(nèi)，把這筆稅金上繳美國(guó)聯(lián)邦稅務(wù)局，否則買家會(huì)被罰款。但如果賣主是美國(guó)人或者持有美國(guó)綠卡，就不必繳納這筆預(yù)扣稅。買賣雙方完成交易，國(guó)稅局在扣除必要的稅款(如資本增值稅)之后如果15%的稅款仍有剩余，會(huì)在報(bào)稅之后60-90天退回給賣方。
需要注意的是，此處提到的關(guān)于房產(chǎn)出售的外國(guó)人預(yù)扣稅與前文租金收入作為個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入的預(yù)扣稅是兩回事，請(qǐng)注意區(qū)分。 美國(guó)的稅種比較成熟完備，法律對(duì)此要求也相當(dāng)嚴(yán)格，作為中國(guó)投資者，如果對(duì)美國(guó)的稅種和法律不了解，最好在進(jìn)行投資時(shí)咨詢相關(guān)專業(yè)人士，以免操作不當(dāng)，留下不良信用記錄。 |
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